2020年3月30日，花樣年控股集團(tuán)有限公司（01777.HK）披露其2019年度全年業(yè)績(jī)，并于次日在深圳舉辦業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。
房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時(shí)代步入調(diào)整期，在整體規(guī)模增速放緩的背景下，花樣年仍舊交出了一份亮眼的成績(jī)單。與此同時(shí)，花樣年豐厚的土儲(chǔ)以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)、充足的現(xiàn)金流，是實(shí)現(xiàn)未來(lái)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展以及抵御風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)定基石。
多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)步提升
年報(bào)顯示，截止至2019年12月31日，花樣年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售362.1億元人民幣，合同銷(xiāo)售面積320.8萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)20.0%和18.9%，順利完成年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)。合同銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主要來(lái)自成渝都市圈，占總體合同銷(xiāo)售金額的39.6％，長(zhǎng)三角都市圈以81.56億元人民幣占據(jù)第二位，環(huán)渤海都市圈以及粵港澳大灣區(qū)同樣表現(xiàn)不俗。
于2019年，花樣年盈利能力持續(xù)釋放，多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)顯著提升。其中，總收入達(dá)190.8億元，同比增長(zhǎng)36.4％，盈利能力大幅增加。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)約53.4億元，毛利率維持在28.0%，處于行業(yè)較高水平。
“地產(chǎn)+社區(qū)”是花樣年的兩大主引擎。2019年，花樣年物業(yè)銷(xiāo)售收入同比增長(zhǎng)達(dá)54.6％，占總收入的69.3％，是未來(lái)收入增長(zhǎng)的“動(dòng)力源”；社區(qū)服務(wù)及其它收入同比增長(zhǎng)7.8％，占總收入的30.7％，成為現(xiàn)金流入的“穩(wěn)定器”。
巨量土儲(chǔ)助力業(yè)績(jī)爆發(fā)
土儲(chǔ)是房企的根基，多拿地，拿對(duì)地對(duì)房企的后續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。
截止至2019年12月31日，花樣年規(guī)劃土地儲(chǔ)備建筑面積約3,687萬(wàn)平方米，預(yù)期未來(lái)可轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目總建筑面積約1,954萬(wàn)平方米。
土地儲(chǔ)備集中分布在全國(guó)五大都市圈。其中，一線城市和二線城市占比超過(guò)90％。成渝都市圈及環(huán)渤海都市圈占比分別為17.1％、18.7％；粵港澳大灣區(qū)儲(chǔ)備占比遠(yuǎn)超過(guò)50％，以住宅為主導(dǎo)。
粵港澳大灣區(qū)在國(guó)家戰(zhàn)略層面處于高點(diǎn)站位，是房企的必爭(zhēng)之地。從披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，花樣年在大灣區(qū)的土儲(chǔ)主要為城市更新項(xiàng)目，共計(jì)46個(gè)，分布在深圳、東莞、惠州、廣州、佛山、中山六大核心城市，目前處于不同發(fā)展階段，預(yù)計(jì)規(guī)劃總建筑面積約1,954萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備總貨值約3,845億元人民幣。
深圳項(xiàng)目最多，共規(guī)劃732萬(wàn)平方米27個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總貨值約2,055億元人民幣，覆蓋福田、南山、羅湖、鹽田等關(guān)內(nèi)核心區(qū)在內(nèi)的所有區(qū)域。
未來(lái)3年，花樣年預(yù)計(jì)17個(gè)城市更新項(xiàng)目將轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)用地，其中16個(gè)項(xiàng)目位于深圳，1個(gè)位于惠州，預(yù)計(jì)供地總建筑面積約412萬(wàn)平方米，供地總貨值約1,186億元人民幣。坪山好時(shí)光一期、龍華玉石新村項(xiàng)目、福田梅林越華項(xiàng)目等一批項(xiàng)目正在加速推進(jìn)中。
此外，自2019年下半年，花樣年重回招拍掛市場(chǎng)，并連續(xù)斬獲多宗優(yōu)質(zhì)地塊。同時(shí)，聯(lián)合旭輝、華夏幸福等多家房企共同合作拿地、聯(lián)合操盤(pán)，擴(kuò)儲(chǔ)決心積極堅(jiān)定。
財(cái)務(wù)管控穩(wěn)健有效
在盈利能力持續(xù)增強(qiáng)的同時(shí)，花樣年采取積極的債券管理策略，拓展多元化融資渠道，將負(fù)債水平和融資成本控制在合理水平，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性，使資金流動(dòng)性充裕，償債能力趨向良好。
花樣年債務(wù)年期結(jié)構(gòu)在2019年得到有效改善，一年內(nèi)到期的短期有息負(fù)債占比從2018年底的33.1%下降至2019年底的30.1%。此外，融資成本逐步下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化。
過(guò)去一年，花樣年先后獲得三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予的行業(yè)信用評(píng)級(jí)肯定：穆迪和標(biāo)普將花樣年的評(píng)級(jí)展望調(diào)升為穩(wěn)定、惠譽(yù)首次評(píng)級(jí)給予B+評(píng)級(jí)。
在市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)冷、融資環(huán)境趨緊的情況下，憑借穩(wěn)健有效的財(cái)務(wù)管控，花樣年已具備足夠的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。
今年1月份，新冠疫情來(lái)襲，諸多房企銷(xiāo)售端受到了沖擊，資金鏈承壓。得益于強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，花樣年從容應(yīng)對(duì)。通過(guò)線上營(yíng)銷(xiāo)等一系列措施，開(kāi)辟賣(mài)房新場(chǎng)景，取得了顯著的效果，活動(dòng)上線22小時(shí)認(rèn)籌率即達(dá)到88.95％。至3月份，各地陸續(xù)復(fù)工，花樣年全國(guó)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心逐漸開(kāi)放，前期線上積累的客源逐漸轉(zhuǎn)移到線下，兌現(xiàn)成交。
可以看到，花樣年的穩(wěn)健表現(xiàn)，既得到了資本市場(chǎng)的關(guān)注與認(rèn)可，同時(shí)也經(jīng)受得住了疫情的沖擊與考驗(yàn)。
疫情下彩生活社區(qū)再升溫
物業(yè)是花樣年兩大頭部業(yè)務(wù)之一。在報(bào)告期內(nèi)，花樣年旗下彩生活服務(wù)集團(tuán)（01778.HK）社區(qū)服務(wù)及收入同比穩(wěn)定增長(zhǎng)7.8%，達(dá)58.6億元人民幣。
在實(shí)現(xiàn)營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，彩生活也在積極尋求物業(yè)的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。2019年年中，彩生活與京東、360等互聯(lián)網(wǎng)巨頭達(dá)成全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同探索“社區(qū)+商業(yè)”“社區(qū)+物流”“社區(qū)+安全”“社區(qū)+金融”“社區(qū)+科技”的融合業(yè)態(tài)創(chuàng)新，深耕社區(qū)場(chǎng)景，優(yōu)化業(yè)主體驗(yàn)，構(gòu)建有溫度的“智慧社區(qū)”。
“溫度”是彩生活的重點(diǎn)標(biāo)簽之一。今年年初，在媒體采訪中，潘軍提到，“我們的小區(qū)正在實(shí)現(xiàn)一個(gè)升華，正在從一個(gè)物理冰冷的概念，向具有溫度的方向來(lái)進(jìn)行演變，我把它叫做社區(qū)”。
新冠病毒肺炎疫情爆發(fā)以來(lái)，彩生活迅速形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，累計(jì)調(diào)撥逾1000萬(wàn)資金用于抗疫防疫。物業(yè)員工奮戰(zhàn)一線，極大地保障了2000多個(gè)小區(qū)、超過(guò)1500萬(wàn)業(yè)主健康和安全，其中，彩生活在管武漢56個(gè)社區(qū)、5.5萬(wàn)戶(hù)家庭的發(fā)病率占全市發(fā)病率的十分之一左右。疫情是物業(yè)服務(wù)最好的試金石，也是社區(qū)“溫度”的一大考驗(yàn)，彩生活物業(yè)為防控疫情做出的努力得到了諸多業(yè)主的認(rèn)可。
今年3月，彩生活服務(wù)集團(tuán)以其突出的運(yùn)營(yíng)能力，以及行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新引領(lǐng)勢(shì)頭，獲得“2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)TOP20”第2名。
創(chuàng)始人回歸一線吸納人才
2019年年中，花樣年提出“二次創(chuàng)業(yè)、彎道超車(chē)”的策略，并在經(jīng)營(yíng)方針和人才戰(zhàn)略等方面做出相應(yīng)的調(diào)整。這也是花樣年首次提出人才戰(zhàn)略，在職級(jí)、薪酬、績(jī)效均進(jìn)行了一系列的變革，以及更聚焦、能為二次創(chuàng)業(yè)助力的“花花軍規(guī)”等企業(yè)核心價(jià)值觀。
至今年1月份，花樣年順利完成組織架構(gòu)調(diào)整以及人才換倉(cāng)，引入了眾多明星高管。值得一提的是，花樣年創(chuàng)始人重回一線，擔(dān)任花樣年地產(chǎn)集團(tuán)CEO。
帶領(lǐng)花樣年21年一路走來(lái)的兩位“代言人”，潘軍講溫度，善全面統(tǒng)籌、整合資源；曾寶寶講速度，追求獨(dú)特品質(zhì)、務(wù)實(shí)加速。二人在雙頭部業(yè)務(wù)地產(chǎn)、社區(qū)兩大板塊再次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，分工細(xì)作。
此外，花樣年集團(tuán)地產(chǎn)五大區(qū)域區(qū)首也全部落定。今年3月份，花樣年啟動(dòng)春季校招，高薪招攬應(yīng)屆畢業(yè)生，并大膽喊出“有本事，你過(guò)來(lái)”的宣言，吸納敢扛事、不怕事、會(huì)來(lái)事、能成事的營(yíng)銷(xiāo)人才。
過(guò)去一年的人才大換血以及當(dāng)前的一系列招聘動(dòng)作，是花樣年為快速擴(kuò)張、規(guī)模發(fā)展而做好的沖刺準(zhǔn)備。業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年管理層提出2020年的策略是“飆”，在運(yùn)營(yíng)、投資、財(cái)務(wù)、社區(qū)四大戰(zhàn)略層面實(shí)現(xiàn)快、準(zhǔn)、穩(wěn)、強(qiáng)。
飆是速度、進(jìn)取、有力量。實(shí)際上，自2019年以來(lái)，花樣年在土地市場(chǎng)頻頻亮相、拿地步伐加速，期內(nèi)工程速度大幅提速、銷(xiāo)售去化周期明顯縮短……種種跡象表明，這種大步往前跨、銳意進(jìn)取的風(fēng)格轉(zhuǎn)變和鋒芒已經(jīng)在這家房企身上展露。