2月17日，花樣年控股集團有限公司（「花樣年」港交所股份代號：1777）及其上市附屬公司彩生活服務(wù)集團有限公司（「彩生活」或本「公司」，連同附屬公司，本「集團」；港交所股份代號：1778）今日聯(lián)合宣布，彩生活通過其間接全資附屬公司深圳市彩生活服務(wù)集團有限公司，與深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司（「開元國際」）的原有自然人股東達成協(xié)議，以總金額3.3億元人民幣，收購開元國際100%之權(quán)益。這也是迄今為止國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的規(guī)模最大的一宗并購案例。

彩生活頻頻并購成社區(qū)「收割機」

總部位于深圳的開元國際，創(chuàng)于二零零一年十二月，為國家物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)，業(yè)務(wù)覆蓋深圳、北京、上海等國內(nèi)十多個城市，為逾130個物業(yè)發(fā)展項目提供服務(wù)，并在越南胡志明市承接全委服務(wù)項目。

按照機構(gòu)的行業(yè)排名，二零一一年開元國際在中國物業(yè)協(xié)會組織的中國物業(yè)服務(wù)綜合實力排名中位居第29名，二零一四年在中國指數(shù)研究院評選的中國物業(yè)百強企業(yè)中排名第35位。

彩生活董事局主席潘軍表示，開元國際為國內(nèi)高端社區(qū)管理的佼佼者，此次收購并非「大魚吃小魚」式的企業(yè)吞并，而是要通過資源整合和優(yōu)勢互補，激活更多小區(qū)價值，進一步提升彩生活在中國社區(qū)服務(wù)行業(yè)的龍頭地位。

依據(jù)上述收購協(xié)議，彩生活將留聘開元國際的雇員，而高級管理團隊將會留任至少3年。同時，賣方保證于該交易完成后，開元國際各財政年度的經(jīng)審核純利將不少于人民幣3,000萬元。

自去年六月在港交所主板上市以來，彩生活在全國范圍內(nèi)頻頻進行大規(guī)模物業(yè)并購，包括斥資662萬港元在新加坡收購一家物業(yè)公司，社區(qū)擴張速度之快令業(yè)界瞠目，甚至被戲稱為社區(qū)「收割機」。

來自花樣年官方數(shù)據(jù)顯示，截至二零一五年一月三十一曰，彩生活的社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)進入全國100多個城市的250萬個家庭，服務(wù)約700萬人口，拓展和管理服務(wù)的物業(yè)面積總規(guī)模超過2.1億平方米。

這意味著彩生活服務(wù)管理的物業(yè)面積較二零一三年年底的9,100萬平方米增加逾一倍，以絕對規(guī)模優(yōu)勢穩(wěn)居行業(yè)第一位。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前物管企業(yè)進入新社區(qū)主要通過公開投標和企業(yè)并購兩種方式。相比之下，企業(yè)并購效率較高，尤其在多數(shù)物管公司經(jīng)營狀況欠佳行業(yè)背景下，多數(shù)并購交易都成本頗低，彩生活擴張過程中不乏「零成本」收購。

彩生活集團總裁唐學(xué)斌表示，公司持續(xù)擴張，一方面是上市之初的既定發(fā)展戰(zhàn)略，另一方面是擁有充裕的現(xiàn)金流作保障。

作為中國社區(qū)服務(wù)運營第一股，彩生活截至二零一四年六月底的賬面現(xiàn)金總計人民幣8.03億元，較二零一三年年底猛增446%。

二零一五年一月十八日，彩生活發(fā)出正面盈利預(yù)告，預(yù)期公司二零一四年凈利潤將達到二零一三年的3倍以上，原因在于推進自動化和設(shè)備升級，以致物業(yè)管理服務(wù)項目有所增長及成本效益得以改善。根據(jù)此前披露，二零一三年彩生活實現(xiàn)凈利潤4,547萬元人民幣，盈利規(guī)模成為業(yè)界翹楚。

彩生活的業(yè)績表現(xiàn)受到投資者認可，基石投資者奇虎360與彩生活于二零一五年二月四日簽署協(xié)議，將其所持彩生活股份的禁售期延長12個月。此外，雙方還訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同打造小區(qū)智能家居保安服務(wù)系統(tǒng)。

香港輝立證券發(fā)布研究報告指出，彩生活的收購將繼續(xù)鞏固其在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。在物業(yè)管理面積增長和酬金制服務(wù)費比率上升的推動下，彩生活二零一三至二零一五年兩年的收入和利潤復(fù)合增幅將達到78%和137%。

行業(yè)洗牌催生社區(qū)服務(wù)「超級航母」

值得關(guān)注的是，打造并在國家工商行政總局注冊了「東方管家」服務(wù)模式的開元國際，曾被視為國內(nèi)高端物管服務(wù)的典范。在成立之初，開元國際僅用三年時間便從「深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)」升格為「國家物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)」，這在中國物業(yè)管理發(fā)展歷史上絕無僅有。

彩生活并購開元國際，在中國房地產(chǎn)市場重心逐漸轉(zhuǎn)換的大背景下，觸發(fā)了行業(yè)洗牌的諸多思考。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松不久前預(yù)測，目前中國商品房存量已超過1億套，二零二零年商品房存量將達1.6億套，屆時中國的存量房市場規(guī)模將位居全球之首。

潘軍也指出，存量房市場將最終取代增量市場成為市場主體，中國30年來所開發(fā)的商品房面積約300億平方米，資產(chǎn)總額接近200萬億元。如此巨大的市場規(guī)模，必然催生中國社區(qū)服務(wù)行業(yè)的「超級航母」。

關(guān)于行業(yè)演變，潘軍坦言：「傳統(tǒng)物業(yè)管理模式正在面臨越來越多的挑戰(zhàn)，行業(yè)洗牌將愈演愈烈。」未來，開創(chuàng)了社區(qū)服務(wù)新模式的彩生活將繼續(xù)通過并購等方式實現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展。按照計劃，到二零二零年彩生活服務(wù)的社區(qū)物業(yè)面積將超過10億平方米，服務(wù)超過4,000萬人口。

持有彩生活約50.4%權(quán)益的花樣年已確認將投票贊成此次收購。同時擔任花樣年控股董事局主席的潘軍透露，花樣年今年將進一步強化在社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢，在打造彩生活住宅社區(qū)的同時，還將在商務(wù)社區(qū)、商業(yè)社區(qū)和養(yǎng)老社區(qū)等領(lǐng)域全面發(fā)力，于二零一五年內(nèi)將成為全球最大的綜合社區(qū)服務(wù)運營商。

此外，繼去年以102.14億元銷售金額完成全年百億元銷售目標之后，花樣年在二零一五年一月實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積7.672萬平方米，合同銷售金額約人民幣5.32億元，同比分別增長173.31%和215.76%。